Plaza Downtown
Oportunidad de Inversión Prime en Costa del Este
Precio Final: $14,000,000 | Ocupación 95% | IRR Potencial 12%
Resumen Ejecutivo
Plaza Downtown representa una oportunidad excepcional de adquirir un activo comercial premium completamente estabilizado en el corazón de Costa del Este, el submercado más consolidado de Panamá.
Ubicación Prime
Costa del Este, Panamá
Zona corporativa y residencial más exclusiva
Ocupación Total
95% arrendado
Vacancia modelada: 5%
Precio Final
$14,000,000
Cap Rate: 5.12%
Rentabilidad
IRR estimado: 12%
NOI: $716,335 anual
Valoración del Suelo
Terreno de 4,917 m²
Precios de m² de terreno en área: $2,000 - $3,300 (solicitar comparables)
Métricas Clave de Inversión
$14M
Precio de Venta
Precio final competitivo para activo prime.
5.12%
Cap Rate Efectivo
Rendimiento institucional sólido
12%
IRR Estimado
Apalancado conservadoramente
1.22×
DSCR Actual
Cobertura de deuda saludable
95%
Ocupación
Activo estabilizado
$716K
NOI Anual
Flujo operativo neto estable
Costa del Este: La Ubicación Más Codiciada de Panamá
Costa del Este se ha consolidado como el submercado más demandado de Ciudad de Panamá, caracterizado por su infraestructura moderna, perfil demográfico de alto poder adquisitivo y concentración de corporaciones multinacionales.
Esta zona estratégica alberga sedes bancarias, desarrollos residenciales de lujo y centros comerciales premium, garantizando un flujo constante de tráfico y demanda sostenida de espacios comerciales.
Ventajas Estratégicas
Acceso directo a Corredor Sur, Avenida de la Rotonda
Altísima ocupación comercial en el sector
Más de 100 casas matrices de multinacionales y residencias exclusivas
Infraestructura de clase mundial
Infraestructura y Servicios de Primera
Plaza Downtown está diseñada para ofrecer una experiencia superior, combinando funcionalidad, seguridad y una ubicación inmejorable. Su infraestructura moderna garantiza operaciones fluidas y una gran afluencia de visitantes.
Amplia Oferta Comercial
24 locales comerciales versátiles, adecuados para una amplia gama de negocios y servicios, atrayendo una clientela diversa.
Operación Ininterrumpida
Seguridad 24 horas, tanque de reserva de agua y planta eléctrica total para garantizar la continuidad del servicio.
Estacionamiento Estratégico
Estacionamiento privado para inquilinos y área exclusiva para clientes, asegurando fácil acceso y comodidad.
Diseño Reciente y Ubicación Clave
Construido en 2015, el activo se beneficia de una ubicación privilegiada cercana a zonas corporativas y residenciales de lujo.
Supuestos Operativos
Parámetros de Inversión
Proyección de Ingresos
El activo genera un flujo operativo estable y escalable, respaldado por contratos de calidad institucional con arrendatarios consolidados.
Desempeño Operativo Proyectado
El crecimiento sostenido del NOI del 55% en 10 años se fundamenta en incrementos contractuales de renta y la estabilidad estructural del mercado de Costa del Este.
La estabilidad de los gastos operativos combinada con el crecimiento de ingresos genera una expansión significativa del margen operativo a lo largo del período de tenencia.
Rentabilidad y Métricas Institucionales
12%
IRR Apalancado
Retorno interno superior al promedio institucional
5.12%
Cap Rate
Rendimiento efectivo competitivo
2.3%
Cash-on-Cash
Año 2 post-adquisición
1.84x
Múltiplo sobre equity (MoE)
1.22x
DSCR (Interest-only)
$19.9M
Valor proyectado de salida (10 años)
$18.93M
Valor neto post venta
Atractivos Clave de la Inversión
Activo Prime Estabilizado
Plaza comercial completamente operativa con historial comprobado de desempeño y ocupación total.
Rentas Seguras
Contratos sólidos con arrendatarios de trayectoria institucional y cláusulas de aumento escalonado.
Rendimiento Institucional
IRR del 12% con bajo riesgo operativo, ideal para inversionistas conservadores.
Ubicación Irreplicable
Costa del Este ofrece liquidez garantizada en el submercado más buscado de Panamá.
Potencial de Upside
Revalorización del suelo en zona de alta plusvalía y desarrollo continuo.
Gestión Sencilla
Baja vacancia estructural menor al 5% y administración eficiente.
Benchmark de Mercado
Posicionamiento Competitivo
Plaza Downtown se ubica en el rango superior de rendimiento y calidad dentro del mercado de plazas comerciales en Panamá, con características que lo diferencian significativamente.
- Cap rates de plazas comparables: 5.0–6.0%
- IRR institucional objetivo en Panamá: 10–12%
- Disponibilidad de activos prime: Escasa
- Tasa de absorción: Alta en Costa del Este
Ventaja Competitiva
El activo combina ubicación premium, estabilidad operativa y valor de reposición superior al precio de adquisición.
La escasez de oportunidades similares en Costa del Este posiciona a Plaza Downtown como una adquisición estratégica de difícil replicación.
Estrategia de Adquisición
01
Compra de Activo Estabilizado
Adquisición de plaza comercial con flujo de caja inmediato y ocupación total, eliminando riesgo de lease-up.
02
Refinanciamiento Estratégico
Posibilidad de refinanciamiento a 10 años con retorno superior al promedio institucional y optimización de estructura de capital.
03
Generación de Valor
Captura de apreciación de capital mediante gestión profesional y crecimiento orgánico de rentas indexadas.
Perfil de Inversionista Ideal
Family Offices
Preservación de capital con renta pasiva de largo plazo
Fondos de Inversión
Activo core plus con perfil de riesgo-retorno atractivo
Grupos Patrimoniales
Diversificación en ubicación de referencia premium
Valor de Salida y Plusvalía
Proyección a 10 Años
NOI Proyectado
$1.11 millones anuales
Cap Rate de Salida
5.57% conservador
Valor Estimado
$19.93 millones
Crecimiento Total
+35% sobre precio de adquisición
Fundamento de la Plusvalía
La plusvalía proyectada se fundamenta en la consolidación continua de Costa del Este como polo corporativo premium de Panamá, manteniendo una demanda sostenida y una oferta limitada de activos de calidad institucional.
Esta apreciación significativa resulta del crecimiento proyectado del NOI (55% en el periodo de tenencia), combinado con la estabilidad del Cap Rate de Salida, optimizando el valor del activo.
Potencial de Desarrollo
Se proyecta que Costa del Este será un mercado sin oferta de lotes de terreno para desarrollar en un horizonte de 10 años. Esto abre la posibilidad de una futura estrategia de salida mediante el desarrollo de un edificio de alta densidad en el terreno de la plaza comercial, maximizando su valor intrínseco a largo plazo.
Distribución de Ingresos por Arrendatario
La diversificación de arrendatarios de primer nivel garantiza estabilidad de flujo y mitiga el riesgo de concentración. Los contratos de mediano y largo plazo proporcionan visibilidad de ingresos y seguridad operativa.
Esta composición revela que la demanda en Plaza Downtown está impulsada por el consumo gastronómico y social, más que por el retail tradicional. Esto refleja un entorno de alto tráfico peatonal y vida nocturna activa, con un público de clase media-alta que privilegia experiencias y consumo recurrente, consolidando a la plaza como un punto de encuentro dinámico y de alta rotación comercial.
Conclusión Estratégica
Plaza Downtown representa una oportunidad única de adquirir un activo prime, 100% arrendado, en el mercado más fuerte de Panamá.
A un precio final de $14,000,000, esta plaza comercial ofrece rendimientos institucionales del 12% IRR, estabilidad de flujo comprobada y plusvalía asegurada en una ubicación imposible de replicar.
Seguridad
Activo estabilizado con ocupación total y contratos sólidos
Calidad
Ubicación premium en Costa del Este con infraestructura moderna
Rentabilidad
IRR del 12% con bajo riesgo y gestión profesional
Es una inversión ideal para inversionistas que priorizan seguridad, calidad de activos y gestión profesional en el mercado inmobiliario comercial más consolidado de Centroamérica.
Contacto Comercial
Shai Bar-Ziv
Gerente General
Licencia PN5231
Panavanti, S.A.
Licencia PJ 1411-22
📍 Costa del Este, Ciudad de Panamá